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租金押金管理规定已初步起草完成

admin2022-08-1814

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2021年11月19日,建新庄村,物业公司在大兴区西红门镇成立项目部,在村庄成立村物业管理服务中心,对村民出租房屋进行统一回租,整体升级改造后再统一出租管理。资料图片/新京报记者 李木易 摄

《北京市住房租赁条例》(以下简称《条例》)已由北京市第十五届人民代表大会常务委员会第三十九次会议于今年5月25日通过,自9月1日起施行。《条例》共6章75条,包括总则、出租与承租、租赁经营与服务、培育发展与监督管理、法律责任和附则等部分。

8月17日,在北京市人大常委会举行的《条例》实施座谈会上,针对《条例》出台的背景、立法的思路和法规的主要内容,北京市人大常委会有关部门负责人作了解读。

记者了解到,北京此次对住房租赁立法,突出住房的民生属性,将“住有所居、房住不炒、租购并举、职住平衡”要求写入《条例》;同时,规定了更加精准的管理措施,要求政府相关部门加强租赁价格监测,建立健全预警机制,保持租赁市场的稳定。

在《条例》的主要内容上,北京此次立法明确了多方面的规定,如在保护租赁关系上,规定出租人不得采取暴力、威胁或者断水、断电等方式强行解除合同、提前收房。在押金、单次收取的租金上,也作出了限制规定,要求收取押金一般不得超过一个月租金,单次收取租金数额一般不得超过三个月租金。此外,《条例》还规定了出租房的条件要求,并明确了短租房管理的相关举措。

会上,北京市司法局、市住建委等部门介绍了《条例》相关配套政策的制定情况。据市住建委介绍,目前,从业人员信息卡模板和房屋状况说明书示范文本已制定完成;住房租赁合同示范文本已初步修订完成;租金押金管理规定以及租赁中介机构备案管理相关规定已初步起草完成,正在征求相关部门意见。

焦点 1

北京为何要出台“住房租赁条例”?

近年来,北京市住房租赁市场发展迅速,已成为更多市民特别是新市民实现住有所居的重要途径。但是,庞大的住房租赁规模和复杂的住房租赁关系引发了大量矛盾纠纷,涉住房租赁类诉求居高不下,“黑中介”“隔断房”“甲醛房”问题屡禁不止,“二房东”跑路、“蛋壳爆仓”、哄抬租金、发布虚假房源等乱象时有发生。

党的十九大报告指出,“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。”党中央、国务院明确部署,要求大力发展住房租赁市场,加快推进住房租赁立法,保护租赁利益相关方合法权益。

市人大常委会有关部门负责人介绍,经市人大常委会研究部署,2020年6月,市人大常委会主任会议决定同意立项。2021年11月,2022年3月、5月,市人大常委会对《条例》进行了三次审议。

据他介绍,在市人大常委会审议阶段,通过常委会组成人员联系代表、常委会主任会议组成人员联系区人大常委会工作机制等多种方式征求意见,两次公开征求社会公众意见、书面征求法治建设顾问意见,征求了基层立法联系点和全体市人大代表的意见,并就一些问题咨询了全国人大和国家部委的有关部门。

焦点 2

住房租赁立法的主要思路是什么?

市人大常委会有关部门负责人介绍,《条例》坚持以人民为中心,突出住房的民生属性。

首先,将“住有所居、房住不炒、租购并举、职住平衡”要求写入《条例》,把住房租赁纳入完善住房制度体系的大局通盘考量,加快培育和规范发展住房租赁市场,体现了北京市推动实现首都人民住有所居、宜居安居的坚定决心。

此次立法,坚持发展与规范并重,住房租赁体系更加完善。在强化政府对房源供给统筹职责、提高城市基层社会治理水平的同时,强调市场主体责任,维护租赁当事人合法权益。

同时,《条例》强化底线思维,管理措施更加精准。依据《价格法》《突发事件应对法》等法律法规,规定政府相关部门要加强租赁价格监测,建立健全预警机制,保持租赁市场的稳定,突出底线响应和联动管控。

焦点 3

住房租赁如何管?租房服务规定了哪些措施?

《条例》共6章75条,包括总则、出租与承租、租赁经营与服务、培育发展与监督管理、法律责任和附则等部分,主要规定了“坚持租购并举,稳定房源供给”“完善管理体制,优化服务措施”“保护租赁关系,规范租赁行为”“加强行业管理,规范租赁市场”等内容。

在适用范围上,《条例》将除城市公有房屋、公共租赁住房等有特殊管理要求以外的所有住房全部纳入管理,同时按照“特别规定优先适用”的思路,明确保障性住房的租赁活动适用规则。规定要合理规划租赁住房供给规模,优化空间布局,促进职住平衡,鼓励通过新建、配建、改建等方式,多渠道增加租赁住房供给。

对于住房租赁的管理体制和服务措施,《条例》规定,建立市区统筹、街乡负责、居村协助的治理架构。

《条例》还对加强风险管控提出规定,明确遇有突发事件或者可能引发住房租赁市场系统性风险的紧急情况,市、区政府及其有关部门可以依法发布必要的住房租赁管控措施;同时规定市住建部门应当加强住房租赁价格监测,建立健全相关预警机制。

在管理服务过程中,《条例》强化科技赋能,规定市住建部门应当建立健全北京市住房租赁管理服务平台,提供合同网签、登记备案、信息查询等服务,为百姓办理居住证、公积金提取等提供便利。

此外,《条例》还提到完善金融支持。一方面落实国家金融政策,鼓励商业银行为租赁住房的建设和运营提供金融服务;另一方面引入保险机制,鼓励出租人和承租人投保租赁住房财产保险和人身意外保险。

焦点 4

租赁关系如何保护?出租人的这些行为要被禁止

《条例》对保护租赁关系作出规定,明确租赁当事人之间要自觉履行法定和约定义务,其合法权益受法律保护;倡导签订长期租赁合同,建立稳定的租赁关系;建立健全多元纠纷化解机制,进一步明确有关部门和市场主体化解纠纷的责任等。

《条例》明确出租住房条件要求。要求房屋应当符合建筑、治安、室内空气质量等安全规定和标准,具备供水、供电等基本居住条件,不得打隔断违法群租,禁止出租违法建设。

同时,明确出租人、承租人行为规范。规定出租人负责租赁住房及其附属设施的安全管理,不得采取暴力、威胁或者断水、断电等方式强行解除合同、提前收房。规定承租人应当安全合理使用租赁住房及其附属设施,并作为物业使用人遵守物业管理相关规定和小区管理规约。

此外,《条例》还对加强短租住房管理提出规定。针对短租房引起的治安、扰民等问题,《条例》规定对短租房实行区域差异化管理,特别明确了首都功能核心区内禁止出租短租住房。对于在其他城镇地区出租短租住房的,应当符合北京市管理规范和本小区管理规约,并签订治安责任保证书。

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焦点 5

立法规范租赁市场 押金、单次租金都有限额了

此次立法,对于加强行业管理和规范租赁市场也作出了相关规定。首先,《条例》要求加强住房租赁经营管理。针对从事转租业务的企业,要求收取押金一般不得超过一个月租金,单次收取租金数额一般不得超过三个月租金,超收的租金应当纳入监管;针对“二房东”整治,规定个人转租住房超过规定数量的,应当设立住房租赁企业。

《条例》还对加强房地产经纪管理作出规定,规定房地产经纪机构不得开展住房转租经营业务,收取佣金一般不得超过一个月租金,并明确了规范从业等要求。

在加强互联网信息服务管理方面,《条例》要求压实互联网信息平台责任,规定由平台负责身份核验、登记、信息审查和信息报送,切实保障消费者权益。

■ 关注

北京将对租房互联网平台及长租、群租等开展专项执法

北京市住建委副主任倪娜在会上介绍,《条例》相关配套政策已初步起草完成,北京住房租赁管理服务平台将如期上线运行,同时将针对长租、群租、租房互联网平台等集中开展专项执法。

租金押金管理规定等配套政策已初步完成

倪娜介绍,自5月25日《条例》通过以来,市住建委加紧制定配套政策,试点运行住房租赁平台,相关工作都已有序展开。

在配套政策制定方面,市住建委于年初全面启动条例配套政策起草工作,组织中介行业协会、头部租赁企业、经纪机构及互联网平台成立配套政策制定小组,推进配套政策制定工作。

市住建委梳理出需要该委组织制定的配套政策共5项,另有8项需要下一步工作中不断完善相关细则。5项配套政策包括制定租赁中介机构从业人员信息卡模版、制定房屋状况说明书示范文本、修订住房租赁合同示范文本、制定押金托管租金监管规定以及租赁中介机构备案相关规定。

“目前,从业人员信息卡模板和房屋状况说明书示范文本已制定完成,适时对外发布;住房租赁合同示范文本已初步修订完成,已向市场监管局征求意见,近期拟修改完善后组织对社会公开征求意见;租金押金管理规定以及租赁中介机构备案管理相关规定已初步起草完成,正在征求市场监管、银保监等相关部门意见。”倪娜说。

住房租赁管理服务平台将全面运行

据倪娜介绍,去年以来,北京市住建委加紧完善市住房租赁管理服务平台,为《条例》中租赁合同网签,互联网平台信息核验,与相关部门信息共享,通过平台为承租人提供积分落户、子女入学等公共服务提供系统支撑。

今年6月,市住房租赁管理服务平台升级完善工作完成验收。“为确保相关功能稳畅运行,保障《条例》落地实施,我委自7月选择东城区为试点,并组织头部企业参与试点工作,对接平台试运行租赁合同网签等相关功能,确保条例落地实施。”倪娜说。

据悉,9月1日至今年底,《条例》正式实施后,北京市住建委将根据《条例》赋予职权,全面开展《条例》执法,尤其针对长租、短租、群租、二房东、租房互联网平台等首次纳入立法事项,开展专项执法,严肃处理市场主体违法违规行为。

■ 追访

北京房地产中介行业协会:

配合做好押金托管和超收租金监管工作

北京房地产中介行业协会秘书长赵庆祥表示,住房租赁管理服务平台是机构备案、人员实名、合同网签、押金托管、纠纷调解等法定工作的依托载体,北京房地产中介行业协会将发挥协会的桥梁纽带作用,积极参与、对接住房租赁管理平台。

“协会作为住房租赁、房地产经纪等行业组织,严格按照条例规定,制定并发布行业服务标准、行为规范、职业道德准则等行规行约,定期开展从业人员专业技能培训和评价,依托现有的房地产交易纠纷人民调解委员会开展住房租赁纠纷的行业调解,配合做好押金托管和超收租金监管工作,切实加强行业自律。”赵庆祥说。

协会还将《条例》中从业人员应知应会的内容做成试题库,放到微信小程序上。下一步,将利用培训考核、知识竞赛、评价加分等手段,引导督促从业人员进行线上答题,对答题情况予以记录和公示,对成绩好的予以表彰,倒逼从业人员掌握应知应会《条例》内容,提高住房租赁服务的规范化程度。

赵庆祥介绍,针对住房租赁从业人员、房地产经纪从业人员、出租人、承租人等不同对象的学习宣传需求,“我们对《条例》内容进行专题分解,有针对性地制作和发放住房租赁企业合规要义、住房租赁经纪机构合规要义、从业人员行为规范、出租人典型违规行为、承租人典型违规行为、常见严禁出租的住房等宣传品,并开展专题性培训”。

大兴区西红门镇:

探索宅基地房屋“物业化托管+趸租式管理”模式

近年来,大兴区西红门镇在集体土地租赁住房,以及为城市蓝领、应届毕业生等人群提供租赁住房等方面发展较快。《条例》对基层政府和企业会带来哪些变化?

大兴区西红门镇党委委员、副镇长王健介绍,西红门镇在2017、2018年分别以协议出让与自主开发模式建设集体租赁住房,供地面积共5.38公顷,建筑规模10.86万平方米。以协议出让模式建设的鲁能领寓项目产品定位为大兴区中高端长租住宅标杆项目,与传统公租房进行差异化定位,兼具住宅社区环境属性。创业之家由镇集体联营公司投资建设,采取“政府监管+企业运营”的模式进行管理,产品定位为城市蓝领、应届毕业大学生和双创人员等人群提供居住场所。

在农村房屋租赁管理方面,为解决城乡接合部地区宅基地房屋出租带来的人口无序聚集、安全问题、农村治理问题等,西红门镇从2019年开始在重点村探索宅基地房屋“物业化托管+趸租式管理”模式,根据收房主体不同,分为两种运作形式。一种是由物业公司向村民收房、改造,再面向社会出租。还有一种则是由住房租赁公司向村民收房、改造,再面向社会出租。

“目前较有代表性的是金星庄村的政企共同治理模式。”王健介绍,该村采取“政府支持、企业主导、市场运作、利益共享”的治理模式,打造分散式长租公寓“建信优觅社区”。在区级层面建立房源报备、房屋安全评估、出租申请及核准、合同备案、监督管理的村民自建房屋租赁管理流程,指导村委会、村民、企业、租户等相关方规范实施。镇级层面通过引入建行北京分行和建信住房北京公司实施“建信优觅社区”项目。建信住房北京公司与村民签订收房合同,向村民支付租金,获得房屋租赁使用权,对房屋进行统一装修改造,经村委会对消防、卫生等安全评估合格后,面向社会招租。

镇政府在房屋装修环节给予一定资金支持,用于“趸租”房屋加装烟感报警器、喷淋设备等消防安全设施,并对村域上下水改造、路面翻新、电力增容等基础设施进行改造,加设公交站等交通设施。“趸租式管理后实现了村民自建房屋出租规范、流动人口调控规范、村庄配套服务规范,安全设施及安全隐患一增一减。”王健说。

王健表示,《条例》对政府统筹房源供给、农村住房租赁管理和社会风险管控等方面进行了细化完善。盘活农村宅基地上的闲置住房是增加农民收入、提高土地利用效率的有效手段。下一步,西红门镇将继续探索以金星庄村为试点的政企共同治理趸租推进农村“社区管理”的新路子,根据《条例》内容,制定宅基地房屋租赁管理公约,并按法定程序将有关内容纳入村规民约,建立健全宅基地房屋租赁村民自治机制。

A06-A07版采写/新京报首席记者 吴为

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